长春大部分在售公寓信息揭秘 公寓项目投资回报率究竟怎么样?

来源:房天下         发布时间:2018-06-13 15:30:39     

之前也推荐过不少公寓信息,但是都是小范围内几个项目或者单一公寓项目的信息介绍。

今年以来不仅纯公寓项目如雨后春笋一样冒头,很多住宅项目也带搭的开始开发公寓产品。

还是老话,公寓出来的多,卖的火

一是说明老百姓手里有钱了,而且越来越有理财观念

二是说明老百姓手里有钱了,但是钱不知道投哪好,

选择公寓这种持续性收益的投资产品成了不少持币者的首选

但是,投资商铺或者公寓是否就一本万利?

投资回报率究竟怎么样?

哪些公寓项目可以作为首选?

如果是投资房产选择住宅和公寓有什么区别?

(文末附投资回报率及住宅公寓投资对比分析)

长春公寓项目分布现状

现在长春公寓位置大部分呈两区多点的分布。

一个区域是南城为主,大致在卫星路、硅谷大街以南,东至亚泰大街,西至硅谷大街头的范围内,分布了10余家公寓项目

一个区域是东城经开区为主,大概围绕着赛德广场、中东、北方这些核心商圈周围。

另外其他区域零零散散的也分布了一些公寓,多位住宅项目带商业公寓的楼盘,如远洋戛纳小镇、中海景阳公馆、中海寰宇天下、保利金香槟、万龙台北明珠、诺睿德国际商务广场。以及红旗街中东红街,北站口中东港两个loft项目

南部城区公寓项目销售信息

华润置地公馆

地址:南关区金宇大路与新明街交汇处

动态:华润置地公馆G5新品认筹中,产品建筑面积41平、43平、64平,具体加推时间、价格等信息待定。项目在售G1#、G3#公寓,面积均为30-60平,其中平层成交均价8000元/平,LOFT成交均价8500-9000元/平。

大众置业雅诗阁

地址:南关区金宇大路与新明街交汇处

动态:大众置业雅诗阁新品预约中,户型面积28-41平米,产品均为loft公寓,买一层得两层,户户送飘窗,预计均价为30万/套。

钜城国际中心

地址:南关区金宇大路与华庆路交汇

动态:项目在售公寓及一期现房大面积住宅,公寓面积89平、150平,均价10500元/平

保利金香槟

地址:南关区人民大街与南四环交汇处

动态:保利金香槟即将加推商住公寓产品,位于C2#,总高20层,4梯28户,目前可接受预约登记,分为平层、LOFT两种产品,毛坯交付,户型面积39-79㎡,预计均价8500元/㎡

倚澜观邸二期

地址:高新区硅谷大街与飞跃路交汇南行300米

动态:目前在售公寓产品,户型面积32-40㎡,商业产权,毛坯交付,按套出售,均价8500元/㎡,价格35万/套起

筑业阳光经典

地址:前进大街与卫星路交汇

项目在售45-65平公寓房源,成交均价9000元/平

阳光硅谷

地址:高新区硅谷大街与荷园路交会

动态:商住公寓产权40年。共687户。1#20层,2#15层。毛坯交付,预计2018年6月开盘,均价7500元/平方米,预计2019年年末交房。

嘉禾SOHO

地址:高新区硅谷大街与蔚山路交汇东行30米

嘉禾SOHO在售实景现房,在售产品为40年产权商住公寓,不可公积金贷款,首付50%,不划学区,户型面积74平米、89平米,均价8500元/平米。

东安开运公馆

地址:开运街与南湖大路交汇

动态:预计2018年上市,容积率3.18。21层。绿化率25.13%。主力户型为37平-57平1居-2居。项目规划建设906户。价格待定。预计2019年10月末交房。

益田国际公寓

地址:高新区顺达路666号

动态:项目带装修交付,面积63-72平,成交均价6500元/平。

中海澜庭

地址:南四环与超凡大街交汇南行1000米

动态:计划推出45-575平写字间公寓

东部城区公寓项目销售信息

大众美丽岛

地址:吉林大路与东环城路交汇

大众置业美丽岛LOFT 建筑面积约20-40㎡ ,6.7米宽厅 ,首付2.5万起(可以做分期),均价8700-10000元/平

新大E+时代

地址:经开区仙台大街与威海路交汇

动态:新大E+时代规划有2栋公寓,3栋商业产品,公寓为22层的1#、23层的2#,商业为4层的3#、3层的4#、5#。其中公寓面积为28-58平,预计价格区间8300元/平。

垠禄新界

地址:经开区自由大路与临河街交汇

动态:垠禄新界在售公寓面积33-53平,带装修送家电,均价11500元/平。在售住宅面积169平、196平、220平、273平,均价12000元/平,购房享受一次性99折优惠。

绿城米蘭公馆

地址:经开区金川街与浦东路交汇

动态:绿城米蘭公馆位于经开区,公寓仅剩顶楼、次顶楼的房源,户型面积54-64平,均价12600元/平,位于B#楼,已是实景现房。

其他区域在售公寓项目销售信息

中东红街

地址:朝阳区红旗街与建工南路交汇北行500米

动态:中东红街目前预约登记中,预计6月开盘,包括户型面积区间30-40平米非毛坯LOFT公寓,28-388平米门市,以及70-100平米写字间,9-20平米地下商铺。

中东港

地址:宽城区人民大街与北环城路交汇

动态:中东港项目正在预约登记中,项目规划有28-77平方米公寓,商业产权,分平层和loft设计,项目还规划有18-400平商铺,位于商业街和公寓底层。价格等具体信息待定。

大禹南湖首府

地址:朝阳区繁荣路与南湖中街交汇南行50米

动态:大禹南湖首府推出新品蜜蜂公寓,该公寓产品面积区间35-53平,均价8500-10500元/平,有平层和LOFT户型

中海寰宇天下

地址:经开北区远达大街快速路与长新东路交会(北行1000米)

动态:项目近期推出公寓产品,38-550,均价5500元/平

中海景阳公馆

地址:绿园南阳路与西环城路交汇处西行800米

动态:在售公寓产品,位于5#,房源面积35-75平米,均价6500元/平米,举架2.9米,顶楼举架3.3米,带露台,预计2020年6月末交房。

远洋戛纳小镇

地址:净月区净月大街长影世纪城对面

动态:目前项目在售商业产权公寓产品,建筑面积50-120平,100平以下房源带装修,约7500元/平。

诺睿德国际商务广场

地址:净月区新城大街与天富路交汇

动态:项目公寓产品剩余约100套,位于B5#,所剩户型面积均在100平以上,户型面积100-120平,现房在售,优惠后,均价8000元/平。

万龙台北明珠

地址:宽城区凯旋路与台北大街交汇处

动态:万龙台北明珠四期包含一栋4万平米的商场和两栋公寓(合计5.75万平米),规划地下一层还有一个大型超市。公寓面积37-72-99平米,预计价格7000元左右,具体没定。预计2019年7月交房。

住宅及公寓优缺点对比

住宅

优点

1、住宅产权70年、可使用公积金、贷款首付比例低、利率低,目前大部分银行新房还可以做首套2成首付、二套3成首付,

2、民水民电、过户费用比商业产权要低很多

首套90平以下契税1%,90平以上1.5%

二套90平以下契税1%,90平以上2%

产权证满二免征营业税,产权证满五唯一免征个人所得税

3、可租可售!满二满五后可随时出手转让,缺钱时可用于救急!

4、可以落户、可以划分学区

5、居住人群稳定,无商住两用人群混杂困扰

缺点

1、占用贷款名额,长春三套及以上限贷,以家庭为单位有两套房贷的不能再贷款

2、同区域,住宅价格要比商业公寓略高

3、现在市区好出租地方新房小户型太少了

商业产权公寓

优点

1、不限贷,小面积,总房款压力小

2、商业性质房屋对第2次换大面积住房无影响,仍能享受第1套按揭利率

3、商业性质房屋可自住,也可注册营业执照当办公房用

4、适合单身白领等人群过渡时期居住

5、大多位于商圈、周边配套齐全,购物逛街,饮食方便、交通便利

缺点

1、首付最少5成,只能商贷,最高贷款年限10年 商贷利率高

2、产权年限40年,商水商电、无燃气

3、不能落户,不能划分学区

4、过户交易税费巨高!

全额部分缴税:契税5%+自建营业税5.6%+土地营业5%=15.6%

差额部分缴税:购买营业税5.6%+个人所得税20%=25.6%

对比总结:

1、买公寓就是为了出租,以租养贷,不要考虑转手交易,税费会把你这些年收的租金全抵消掉!同样的房源,公寓转让交易税费会比住宅高出10几个点。

2、买公寓一定要优先考虑流动人口、是否位处商圈、交通是否便利。这涉及到未来续租率及租金水平!不要用自住的想法去投资公寓!

投资回报率算法

租售比通用算法

租售比=每平米租金水平/每平米房价水平

1:200-1:300大概为合理数值

以40平米公寓为例,如每个月租1600,每平米月租金水平40元,公寓加装修单价9000元/平

该房屋租售比40:9000=1:225

总结:同样租金水平,买越小面积房子用来出租越合适!

投资回报率通用算法

投资回报率=(月租金-物业管理费)×12/公寓总价

同样以上面公寓为例

该公寓投资回报率=(1600-100)*12/360000=5%

回本年限算法

该公寓回本年限=9000*40/1600*12=18.75年

以上投资回报率算法刨除掉公寓自身升值或贬值的部分。

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