标普全球评级:武汉地产集团及其拟发行债券“BBB-”评级

来源: 和讯房产          发布时间:2018-06-15 14:54:00     

武汉地产集团杠杆率很高,利息覆盖水平弱,经营活动集中于武汉,非营利基建活动体量较大。

同时该公司表外收益丰厚,不断获得政府注资,必要情况下获得武汉市政府特别支持的可能性极高。

我们授予武汉地产集团“BBB-”的长期主体信用评级,同时授予该公司拟发行优先无抵押债券“BBB-”的长期债项评级。

对未来两年的展望为稳定,因为我们认为武汉市政府的信用状况将会保持稳定,武汉地产集团在必要情况下依旧可以期望获得武汉市政府的特别支持。

2018年6月12日,标普全球评级宣布,授予武汉地产开发投资集团有限公司(武汉地产集团)“BBB-”的长期主体信用评级,展望为稳定,同时授予该公司拟发行优先无抵押债券“BBB-”的债项评级。我们预计发行新债所得资金将用于旧债的偿还和一般公司用途。债项评级有待我们审阅最终发行文件后确定。

武汉地产集团是湖北省会武汉市的一家国有企业。

授予武汉地产集团的上述评级,反映了该公司经营活动在武汉地区的集中度风险,也反映该公司杠杆率非常高的财务状况。虽然财务指标弱,但武汉市政府持续注入资本并提供其他形式的支持,可帮助公司维持现有资本结构。考虑到这些因素,我们将武汉地产集团的个体信用状况(SACP)评为“b”。同时,我们将该公司必要情况下获得及时足额政府特别支持的可能性视为极高,因此其主体信用评级较其SACP高出5级。

之所以将武汉地产集团获得政府特别支持的可能性视为极高,是因为:

该公司与武汉市政府之间存在不可分割的关联。武汉市政府直接全资持有武汉地产集团并任命其高管,而高管也有深厚的政府背景。武汉地产集团在经营上与多个政府部门之间往来密切。该公司约一半的资产都是公共基础设施项目,约三分之一的债务都是2015年以来以地方政府债务置换的形式积累的债券。

该公司对武汉市政府的作用非常重要。武汉地产集团代表市政府从事武汉市的一级土地开发和公共基础设施建设,是武汉市管理、分配国家开发银行棚户区改造专项贷款资金的唯一平台。但该公司并不是武汉市唯一负责棚户区改造或基础设施建设的国有企业。因此我们认为,该公司业务的重要性相对修建地铁之类的经营活动略弱一些。

武汉市经济增长前景乐观,财政表现非常强劲,流动性极强,是支持市政府信用状况的有利因素。武汉是华中地区最重要的交通、经济和政治中心之一。在强大的制造业基础之上,武汉又向服务业和高附加值产业拓展。我们认为这一点有助于拓宽税源、扩大财政空间、满足持续基建支出需要、保持预算总体平衡。

武汉通过融资平台形成的债务负担在国际横向比较中相对较重。但中央政府推行的债务置换计划(高息债务置换为利率低、期限长的地方政府债券)一定程度上降低了该市的付息成本。除此以外,武汉市政府流动性极强,净现金和流动资产超过未来12个月利息与到期本金之和的200%。

和中国大多数地方政府一样,武汉市也存在一定的与国有企业相关的或有负债。但武汉的国有企业较少涉入产能过剩行业,杠杆率正在下降,整体营利能力较好。因此我们认为武汉市或有负债的规模和实现可能性都低于中国大多数地方政府。

我们认为,未来两年武汉地产集团房地产开发业务的收入贡献仍将达到90%,并且仍是其偿还债务所需现金的主要业务来源。该公司在武汉市房地产开发市场树立了稳固的品牌形象,2017年合同销售额在武汉市排名第六。

武汉地产集团仅在武汉经营,政策与市场风险高度集中。我们认为该公司的执行能力和经营效率与行业平均水平相当,交付周期把控较好,融资成本相对低廉。得益于较低的土地成本,该公司房地产开发业务的毛利润率也较有竞争力,达到了30%以上。

我们认为武汉地产集团的基建业务主要为公益性质,带来的商业利益有限。该公司代表市政府建造并持有机场快速通道、市政大厅、休闲公园等重点公共基础设施项目。这些资产主要属于公共服务性质,经营性现金流一般都很弱。此外,该公司同时承担一些直接由公共财政预算提供资金的公共建筑代建项目,采用成本加成定价法,只赚取少量服务费。

我们认为棚户区改造和一级土地开发仍将是武汉地产集团未来两到三年的经营重心,但这些活动产生的收益并不反映在损益表上。该公司从事这些活动发生的成本会获得现金返还,在政府出售经开发土地时,该公司也会获得土地增值收益。这两方面应该会在未来两到三年给武汉地产集团带来超过100亿元人民币的净现金流入,从而帮助该公司还本付息。我们认为,武汉地产集团的一级土地开发和基础设施建设是政府职能的延伸,帮助其持续获得补贴和注资等形式的政府支持。

我们预计未来24个月武汉地产集团的财务杠杆将保持在极高水平,以支持其房地产开发业务,以及非盈利但资金消耗可观的基础设施建设活动。考虑到政府的注资和债务置换形成的较长债务期限结构,我们认为该公司实际的资本结构和流动性状况强于财务指标所示。为反映这一优势,我们在其SACP基础上上调了一级。得益于作为武汉市三大国有企业之一的地位,武汉地产集团还拥有充足的未使用银行授信额度,共计约350亿元。

武汉地产集团的展望为稳定,反映了武汉市政府的信用状况,同时也是因为我们认为,未来12至24个月该公司获得政府特别支持的可能性仍为极高,其房地产开发业务仍将能够产生较为充沛的现金流来支持其日常经营。同期武汉地产集团的债务杠杆可能也将保持在极高水平,以支持其基础设施开发和房地产开发。

下列情况下,我们有可能下调武汉地产集团的评级:(1)武汉市政府的信用状况显著恶化;(2)我们对武汉市政府为该公司提供特别支持可能性的评估显著下降。如果武汉市政府改变战略、重心或赋予武汉地产集团的职能,使武汉地产集团对于武汉市政府的重要性或双方之间的关联弱化,那么我们就有可能下调对于特别支持可能性的评估。

如果我们认为武汉地产集团流动性吃紧,或资本结构变得不可持续,那么我们有可能下调该公司的SACP。触发条件包括:因政策收紧或市场看法变得负面,该公司融资通道变窄或再融资难度增加。

由于武汉地产集团杠杆率高、偿债能力弱,我们上调其评级或SACP的可能性有限。但在以下情况下,我们有可能上调评级:(1)武汉市政府的信用状况显著提升;(2)由于武汉市政府扩大武汉地产集团的公共服务职责范围,或进一步注入大量国有资产等原因,该公司获得政府特别支持的可能性显著增强。

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